Čas sú vraj peniaze. Pri predaji nehnuteľností to platí dvojnásobne. Poďme sa spolu pozrieť na to, s akými nepríjemnosťami sa môžete stretnúť, ak pri predaji svojej nehnuteľnosti neoslovíte kvalifikovaného a skúseného realitného makléra.
Pripravíte sa o peniaze nesprávnou cenou alebo zlou stratégiou
Hovorí sa, že kým vás predaj podcenenej nehnuteľnosti oberie o peniaze, predaj nadcenenej vás oberie nielen o tie, ale aj o čas. Dobrá cena je stanovená tak, aby zodpovedala predávanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej stav, lokalitu a iné dôležité parametre a zároveň bola optimálne vyvážená s ohľadom na potreby a priania predávajúceho. To je častejšie výsledkom práce skúseného realitného makléra než výstrelom na slepo človeka prvýkrát stojaceho pred predajom nehnuteľnosti.
Podhodnotenie ceny vám síce prinesie prakticky okamžitý predaj, ale pokiaľ sa príliš neponáhľate, radšej túto taktiku nevoľte. Viete ňou prísť o nemalé peniaze. Je dobré si v tejto chvíli nechať poradiť, založiť cenu na podrobnom prieskume ceny nehnuteľností z rovnakého tržného prostredia. Dobrá orientácia v cenách v konkrétnom realitnom rámci býva práve doménou kvalitných realitných maklérov.
Nadhodnotenie ceny nehnuteľnosti je tak trochu pasca. Mnoho neskúsených predávajúcich sa uchyľuje k tejto taktike vychádzajúc z predpokladu, že tak budú mať väčší priestor na vyjednávanie a nehnuteľnosť predajú za svoju pôvodnú, želanú sumu. Urobia si rýchly prieskum na internete, vypočítajú si z podobných ponúk priemernú cenu a tú nastrelia.
V tomto momente sa nevedomky dopustili hneď dvoch chýb v uvažovaní o cene. Ceny v inzerátoch na internete totiž už sami o sebe bývajú ľahko nadhodnotené a málokedy sa nehnuteľnosť za inzerovanú cenu predá. Druhou chybou, ktorá skreslí vnímanie predávajúceho je selektivita pozornosti. Človek si totiž prirodzene vyberá na porovnanie nehnuteľnosti, ktoré sú zaujímavejšie, krajšie, nakoľko aj svoju nehnuteľnosť podvedome vníma v lepšom svetle. Do jeho súkromného porovnania sa tak nedostanú ponuky, ktoré nepovažuje za dostatočne atraktívne. Tým sa opäť skreslí cenový priemer.
Takto sa často stane, že cena nehnuteľností prekročí únosnú hranicu. Zníži sa počet potenciálnych kupujúcich a nehnuteľnosť ostáva v ponuke príliš dlho. To vzbudzuje u záujemcov otázky, obavy a nedôveru a ponuka stojí. Príliš dlho nepredaná nehnuteľnosť volá po úprave ceny. Ešte stále optimistický predávajúci zníži teda cenu a čaká na veľký ohlas. Ten však prirodzene nepríde. Záujemcovia si len potvrdia svoje obavy, že s ponukou nie je niečo v poriadku, keďže sa doteraz nepredala a navyše bola znížená cena. Z ponuky sa tak stane ležiak. Roztáča sa kolotoč znižovania ceny a rastúcej nedôvery záujemcov.
Tento začarovaný kruh sa často podarí pretnúť až takým výrazným znížením ceny, aby sa byt či dom vôbec predal, aké si predávajúci vo svojich plánoch vôbec nepredstavoval. Stratil teda na predaji nielen obrovské množstvo času, ale predal inak peknú a schopnú nehnuteľnosť za cenu, ktorá mu nevyhovuje. Tomu všetkému bolo možné predísť odborným stanovením adekvátnej ceny hneď na začiatku.
S dobre nastavenou cenou ide ruka v ruke dobrá predajná stratégia. Cit pre potreby predávajúcich aj kupujúcich, obchodnícky talent a výborné komunikačné schopnosti sú charakteristikami, ktoré u realitného makléra vysoko oceníte. Nezabúdajte tiež, že pri predaji a kúpe nehnuteľností sú v hre veľké emócie. Je dobré, ak do procesu vie vstúpiť osoba s nadhľadom a chladnou hlavou. Často tak viete vyriešiť k obojstrannej spokojnosti aj citlivé záležitosti.
Plytváte časom
Ak sa rozhodnete pre samopredaj, pripravte sa na to, že celý proces zhltne veľké množstvo času. Počítajte približne s 2 hodinami denne, často aj počas víkendov. Ak vám toto číslo príde nadnesené, poďme sa na to pozrieť podrobnejšie.
Začínate samotnou prípravou. Rozhodnutie o predaji, zisťovanie cien podobných realít a príprava tej vašej na fotenie a samotnú inzerciu. Upratujete, aranžujete, fotíte, možno aj nakrúcate video. Čakáte na vhodnú dennú dobu, na pekné počasie, na veľké upratovanie. A ak nie ste profesionálny fotograf, na výsledku to bude vždy vidno. Inzerujete na najvychytenejších portáloch, topujete a čakáte na záujemcov. Následne triedite množstvo dopytov a snažíte sa vyfiltrovať len tie perspektívne.
Viete, kto sa vám s najväčšou pravdepodobnosťou na súkromnú inzerciu ozve ako prvý? Áno, bude to realitná kancelária. A nie jedna, ale mnoho. Už o pár hodín po zverejnení vašej ponuky bude počet realitných maklérov vysoko prevyšovať počet priamych záujemcov. Nielenže toho budete mať onedlho plné zuby, stratíte týmito nikam nevedúcimi telefonátmi a reakciami veľa času.
Nepomôže vám ani písomná informácia v inzeráte, že nemáte záujem o služby realitných maklérov. Naopak, niektorí makléri budú tak dokonale maskovať svoje zámery, že sa o ich skutočných úmysloch získať vašu nehnuteľnosť do ponuky dozviete až pri osobnej obhliadke, na ktorej ste sa dohodli s vedomím, že ide o solídneho a perspektívneho záujemcu.
O čas vás pripraví aj snaha zorientovať sa v právnych predpisoch či všetkých čiastkových úlohách, ktoré vás na ceste k úspešnému predaju čakajú.
Prenechajte predaj vašej nehnuteľnosti profesionálnemu realitnému maklérovi a ušetríte množstvo času. Všetky záležitosti od dobre cielenej inzercie až po filtrovanie nádejných kupujúcich zvládne bez problémov za vás.
Neprofesionálnou propagáciou stratíte množstvo záujemcov
Pridanou hodnotou realitného makléra v predaji realít je práve dôraz na profesionálnu prezentáciu. Dobrý realitný maklér kráča s dobou, vie, že nafotiť 3 zábery polouprataného bytu na mobil už nestačí. Pôdorys je v katalógu nehnuteľností dobrého makléra dnes už samozrejmosťou, nezriedka aj v jeho 3D podobe.
Home staging, teda príprava nehnuteľnosti s ohľadom na jej prednosti a s citom pre dizajn, vám pomôže nielen pri fotení či nakrúcaní videa, ale aj pri samotných obhliadkach.
Virtuálne alebo 3D prehliadky vhodne doplnia profesionálne fotografie a ukážu celistvejší obraz nehnuteľnosti. Lepšie odrazia atmosféru bytu alebo domu, odhalia zákutia, ktoré sa nezmestili na fotku a podajú výpovednejší obraz o proporciách a rozmeroch nehnuteľnosti.
Samotná inzercia, pokiaľ je profesionálne spracovaná, pritiahne oveľa vyšší počet záujemcov. A z toho potom viete efektívnejšie vyberať tých, ktorí sú pre vás zaujímaví. Tvoríte tak vy váš príbeh predaja, vyberáte si vy potenciálneho kupcu, ktorý vám sadne, a ktorý vo vás vzbudí dôveru.
Z menšieho počtu záujemcov možno bude treba vybrať aspoň niekoho a nebude až tak záležať na tom, že koho. To sa môže potom odzrkadliť v ďalšom procese predaja, kde môžete narážať na nedorozumenia, nevôľu sa dohodnúť a v horších prípadoch môže dôjsť aj na súdne spory.
Neznalosťou právnych predpisov sa môžete dostať až k súdu
Keď predávate nehnuteľnosť, je dobré mať všetky právne veci 100 % v poriadku. Výrazne tak znížite riziko podvodov. Takisto tým eliminujete priestor na zdĺhavé riešenie dôsledkov prirodzených ľudských chýb a nedorozumení, ktoré vznikajú prakticky pri každom takomto predaji.
Kvalitný návrh rezervačnej aj kúpnej zmluvy, všetky potrebné dokumenty k prechodu vlastníckych práv, odovzdávacie protokoly a ostatné služby vyžadujúce orientáciu v právnych predpisoch vám zabezpečí realitný maklér. Zo skúsenosti už vie, čo bývajú najčastejšie oblasti nedorozumení, na čo sa klienti radi pýtajú a vie vám kvalifikovane poradiť tak, aby predaj vašej nehnuteľnosti prebehol bez právnych problémov.
Vedeli ste napríklad, že pokiaľ kupujúcemu zatajíte pri predaji tzv. skrytú vadu, môže vás to vyjsť pekne draho?
Pomerne zmysluplnou stratégiou pri kúpe alebo predaji realít je angažovanie právnika. Má to svoje výhody, je na vašej strane a za správnosť dokumentov a postupov po právnej stránke ručí. Nevýhodou je finančná náročnosť takejto služby. Takisto potenciálny stret dvoch strán jednej transakcie, pričom každú zastupuje advokát, môže v niektorých aspektoch celý proces predlžovať a hlavne predražovať. Právnik vám takisto neposkytne komplexné realitné služby, orientuje sa len na jednu časť celého obchodu.
Na profesionálne právne služby je dobré obrátiť sa v momente, kedy potrebujete pre svoj pokoj na duši prekontrolovať finálnu zmluvu a ostatné dokumenty, prípadne hľadáte advokátsku či notársku úschovu pri prevode peňazí.
