Poznáte to. Prechádzate realitnými portálmi a hľadáte pozemok pre stavbu vášho domu. Vyfiltrujete stavebné pozemky, prijateľné rozlohy aj lokality a ponoríte sa do prezerania ponúk. Nie každý pozemok ponúkaný ako stavebný je naozaj stavebný. Podozrivá je nižšia cena aj príliš veľká rozloha. Predtým, než kúpite pozemok, dobre si ho preverte. Nech sa vám nestane, že investujete v dobrej viere do niečoho, na čom si vysnívaný dom nepostavíte.
Inzerenti predávajú ako stavebné typicky pozemky určené ako záhrady, vinice alebo napr. orná pôda. Ponuku zabalia do lákavých slov o výhodnej investícii do budúcna, nakoľko počítajú s tým, že pozemok bude v bližšie neurčenej dobe prevedený na stavebný.
Je v tom značná miera špekulantstva. Za cenu, ktorú si takýto inzerent pýta, by správne kategorizovanú parcelu nikdy nepredal. Orná pôda skrátka nemá ani zďaleka takú hodnotu za meter štvorcový, ako pozemok určený na stavbu rodinného domu. Okrem toho budete musieť riešiť vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Na záhradnom pozemku zas nemusí stavebný úrad povoliť väčšiu stavbu, ako je záhradná chatka.
Ako je definovaný stavebný pozemok?
Stavebným zákonom, konkrétnejšie § 43 h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku:
(1) Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
(2) Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Pozemkami, ktoré nie sú stavebné, myslíme potom predovšetkým:
- Ornú pôdu
- Chmeľnicu a vinicu
- Záhradu
- Ovocný sad
- Trávnaté porasty
- Lesné pozemky
Ak narazíte na zaujímavú ponuku pozemku, preverte si jeho kategorizáciu na Katastri nehnuteľností a jednoznačne si vyžiadajte od príslušného stavebného úradu môže byť mesto alebo obec doklad UPI čiže územno plánovaciu informáciu či na danej parcele je možné stavať a za akých podmienok. Každá parcela má vrámci výstavby regulatív, ktorý Vám bližšie napovie o budúcej stavbe Vášho vysnívaného domu. Vyhnete sa tak sklamaniam a prípadným súdnym sporom.
Na čo ešte dať pri kúpe pozemku pozor?
To, že je stavebný pozemok správne kategorizovaný a je možné na ňom stavať, je prvým a hlavným predpokladom dobrej kúpy, pokiaľ na ňom plánujete vybudovať dom. Nie je to však podmienka jediná. Aj stavebné pozemky môžu byť rôzne atraktívne z hľadiska polohy, inžinierskych sietí a prístupových ciest.
- Prístupová cesta – je dobré, ak je právne vysporiadané právo prechodu a prejazdu, zvlášť dôležité je to v momente, kedy prístupová cesta vedie cez súkromný pozemok. Nie vždy šťastným riešením je kúpa takéhoto pozemku, nakoľko majitelia parcely, cez ktorú prístupová cesta prechádza, často vnímajú toto prístupové právo ako svoju ťarchu. V niektorých prípadoch môže takéto usporiadanie viesť k opakovanejším konfliktom. Voľte preto radšej pozemok s prístupom priamo z verejnej či obecnej komunikácie.
- Inžinierske siete – za ideálnych podmienok sú inžinierske siete, teda prístupy k vode, elektrine, plynu či kanalizácii, umiestnené na hranici pozemku. Nie je to však pravidlom. Pred kúpou pozemku si teda dôsledne zistite, kde presne pripojovacie miesta sú. Pokiaľ sú totiž vzdialené, počítajte s vyššími finančnými nákladmi. Budete potrebovať priviesť tieto siete k hranici pozemku, či domu. Tiež sa môže stať, že prípojky v konkrétnej oblasti nie sú k dispozícii, v tom prípade bude potrebné nájsť náhradné riešenie (napr. namiesto kanalizácie septik).
To všetko potom vplýva na cenu a je dobré pri záujme o pozemok uvažovať v širšom kontexte celej ponuky vždy radšej na začiatku ako neskôr keď vo väčšine prípadov je už neskoro.
